针对海口、三亚在城市更新试点中反映的规划和土地方面政策瓶颈，近日海南省自然资源和规划厅出台了《关于支持城市更新规划和用地保障的指导意见》（以下简称《意见》），从规划和土地等方面提出十三条政策措施，支持海南省城市更新行动，提升城市品质，改善人居环境，提高资源利用水平提供政策保障，推进以人为核心的新型城镇化建设，服务海南自由贸易港建设。

《意见》提出，优化国土空间规划管控。明确城市更新以市县国土空间总体规划为引领，以详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据。支持市县结合城市更新实施的特点，探索编制更新单元和更新地块两个层面详细规划，提高规划管控的精准性和合理性。优化城市更新的详细规划调整程序，城市更新需要调整详细规划但不突破详细规划强制性管制要求的，或增加公益性设施、公共绿地的，可通过局部技术性修正和优化调整的方式进行动态维护。

《意见》要求，完善土地支持政策。明确城市更新项目可以采用综合评价出让或带设计方案出让。允许一幅多宗供应的土地整体核发一个建设工程规划许可证。允许零星土地，集体与国有用地之间通过土地整合、置换等方式集中连片改造开发。城市更新项目涉及拆除重建或者土地用途改变的，可依据详细规划重新确定土地的规划条件。城市更新项目范围内涉及土地供应或者拆除重建的，不受市场化商品住宅用地计划指标和建设计划指标限制，充分赋予市县自主权。鼓励市县优化完善城市更新的地价计收规则，探索以公示地价（或市场评估价）的一定比例核定地价，降低城市更新的用地成本。支持市县妥善处理历史遗留用地问题。

《意见》明确，科学提升城市品质。提出对完善城市公共功能服务的新建项目给予建筑面积奖励，奖励面积不计入容积率。为避免过度依赖单一地块增容、突破消防能力匹配的限高来实现项目资金平衡，以及超出市政基础设施保障能力，允许规划指标、奖励面积在本市县城镇开发边界范围内跨地块使用，并提出科学管控新建居住建筑高度等开发强度政策。依法保障主体权益。明确城市更新涉及土地征收成片开发的公益性用地比例确实难以达到40%的，可以根据项目实际和详细规划确定公益性用地比例。对已签订征收补偿安置协议或者房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和业主人数占比均不低于90%的，可按照有关法律法规对未签约部分房屋实施征收，解决个别业主征收难的问题。

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