房地产泡沫及表现形式 　　泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。

一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长。

具体的解释是：在市场经济中，通过各种"狂热"的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。

这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。

这就是泡沫或泡沫经济现象，其中比较典型的，则称之为泡沫事件。

　　对泡沫或泡沫经济一词的释义，在我国一直存在着不同的解释。

在认同西方的普遍解释的同时，有些专家从房地产实体经济的角度认为，在发展经济中不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果造成了大量土地、房屋闲置和"半拉子"工程，也是一种泡沫现象。

值得指出的是，近些年人们议论的房地产泡沫，主要是依据这种定义进行议论的。

　　综合上述几种释义，可以认为当房地产的价值与其价格出现严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象，房地产投资在短期内出现大规模膨胀，房屋出现明显的空置时，就认为出现了房地产过热的现象，甚至出现泡沫。

房地产泡沫一般表现为以下几种形式： 　　１、价格泡沫。

土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。

如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。

如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。

房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。

１９９２年我国海南地区出现房地产泡沫就是典型的例证。

　　２、房屋空置泡沫。

在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达１０％以内时，这种经济泡沫是正常的。

如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济。

　　３、房地产投资泡沫。

一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。

在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。

只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

１９９７年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

衡量房地产出现泡沫的标准 　　由于对泡沫和泡沫经济的定义比较复杂，因此，衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，特别是对于在什么状态下才叫做"泡沫状态"，并没有公认的标准和量化评价体系。

目前，我国一些学者根据发达国家的经验，用房地产价格收入比和房地产的空置率这两个主要的指标进行衡量，认为当前我国房地产市场出现了泡沫： 　　１、房地产价格收入比。

目前各省市的商品房价格相当于我国城镇居民家庭年收入的３．７～１５．８倍不等，全国平均为９．８４，而根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的３～６倍。

有学者认为，只有少数高收入阶层能够买得起高价房。

当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层，从而产生价格的虚涨，出现泡沫。

　　２、房地产空置率。

２０００年，全国完成房地产开发投资４９０１．７３亿元，比上年增长１９．５％，总空置量已超过１亿平方米，全国竣工商品房面积为１．８９４８亿平方米，如果以前三年商品房竣工面积之和为口径计算，商品房空置率达２０％，大大超过了国际上通行的商品房空置率１０％的危险警戒线，故而一些学者认为我国房地产市场存在泡沫。

当然，也有学者认为我国与西方发达国家相比，在房地产价格收入比和空置率这两个指标的计算标准、统计口径上有些差异，不能进行简单的比较。

　　从房地产虚拟经济的角度理解当前房地产泡沫 　　中国房地产行业究竟是否出现了泡沫？房地产泡沫产生的根源何在？如何衡量房地产行业是否出现了泡沫，其量化的评价体系是什么？如何防范和进行政策的调控？笔者认为，要从根本上回答这些问题，就要从房地产虚拟经济的角度进行深入研究。

当然，关于房地产虚拟经济的研究是一个全新的领域，需要长时间的不懈努力。

本文仅就当前房地产泡沫论争的有关问题进行初步的论述。

　　（一）房地产虚拟经济的存在是房地产泡沫产生的根源 　　区别于其他商品和资产，房地产既是一种实物资产，同时具有虚拟资产的特征，其虚拟资产的特征表现在： 　　１、房地产在满足使用的同时，还具有独特的投资价值，还可以获得财富的保值和增值，由于可以实现使用权与所有权的分离，所有者还可以通过对房屋的出租和经营获得收益； 　　２、土地资源具有稀缺性和不可再生性，土地价格表现为级差地租，本身就是一种"资本化"的定价方式； 　　３、房地产交易市场是一个权属交易的市场。

这就使得房地产的交易可以脱离实物资产的转移，而表现为权属证书的转移，而房地产权属证书本身并没有价值，但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利，如炒地皮、炒楼花等行为； 　　４、影响房地产预期因素极其复杂，而一旦预期未能实现时，就将产生价格的非理性大幅波动； 　　５、从房地产金融的角度进行研究，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。

如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券的交易等金融活动。

　　正是这些因素是房地产的价值与价格出现背离，当房地产的的价值与其价格出现严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产投资急剧膨胀，就有可能产生房地产泡沫。

因此，房地产虚拟经济是客观存在的，而且对实体经济的发展有着极大的作用，房地产作为虚拟资产的特征是房地产泡沫产生的根本原因。

　　（二）从房地产虚拟经济的角度理解我国房地产业与发达国家的差异 　　近年来，我国房地产虚拟经济的发展取得了很大的发展，主要表现在：随着住房制度的改革和深化，金融行业的住房信贷进入了一个快速发展的新阶段。

１９９７年末，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为１９０亿元；２００１年末，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计６３９８亿元，是１９９７年末的３３倍。

然而，目前我国各专业银行发放个人抵押贷款的额度占银行房地产信贷额度的６％，占贷款总额的１％左右，远远低于国际上２０％～４０％的水平。

截止到２００１年底，我国个人住房贷款余额占ＧＤＰ的５．８％，英国为５６％，美国为５４％，日本为３３％，香港为３１％。

　　房地产证券化始于２０世纪６０年代的美国，上世纪７０年代以后，美国房地产抵押贷款证券规模迅速扩大，１９７０年美国抵押贷款证券发行额为１０亿美元，到１９９７年增加到３６０９亿美元，抵押贷款证券占未清偿抵押贷款的比例，从不足５％增加到目前的５０％，抵押市场已成为全国最大的债务市场。

此外，２０００年美国房地产信托（ＲＥＩＴＳ）的市值已超过１４００亿美元，约占美国ＧＤＰ的１．５％。

高度发达的房地产虚拟经济和住房金融体系大大地刺激了房地产的消费需求，推动了房地产业的发展，到１９９１年美国人均住房面积达到了５９平方米，住房自有率达到７５％以上，房地产业成为长期支持国民经济发展的支柱产业之一。

然而，我国房地产证券化才刚刚起步，关于住房抵押贷款证券化、房地产信托、房地产产业基金等，目前基本上还是空白，据说已有银行上报了有关方案，并有可能在近期出台一些操作性文件。

　　可见，与发达国家房地产业相比，我国房地产虚拟经济总量不足，房地产虚拟经济总量与实体经济总量的比例关系失调，房地产金融工具单一、渠道不畅通，金融支持还远远不能满足房地产业发展的需要，从而影响了居民的支付能力，限制了居民的有效购买需求，同时客观上限制了银行的放贷的规模，制约了银行的资金的流动，降低了资金的使用效率，造成居民住房需求强烈与商品房空置严重并存。

房地产虚拟经济发展的相对滞后，已经对实体经济的发展形成制约。

　　（三）从个人住房贷款制度的差异理解房地产价格收入比 　　发达国家（主要指美国）针对不同收入水平的购房者，设计了形式多样的抵押贷款，包括固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款，其中，固定利率抵押贷款包括：平摊本金抵押贷款、固定月付抵押贷款、分级偿还贷款等方式；浮动利率抵押贷款又包括：价格水平调整抵押贷款、分享价值增值抵押贷款等方式。

而每一种方式对于购房者在购买能力上的影响是不同的。

比如，固定月付抵押贷款方式支付成本最高，但最初几年（通常为五年）月支付数额大大低于其他两种方式，降低了支付要求，将使更多的家庭具有支付能力，特别适合当期收入低，但预期收入增长较快的年轻人和初次购房者；平摊本金抵押贷款的支付成本最低，但最初对购房者的支付能力要求大大高于其他两种方式，而且随着还款时间的延续，月支付额大幅减少，特别适合当期收入水平高，预期收入不确定或可能减少的购房者，比如４０岁以上的中年人或将退休的老年人；固定月付抵押贷款是国内外目前采用最普遍的方式。

这种方式简单易于操作，适合收入相对稳定的阶层。

　　事实上，我国目前的贷款方式只有固定月付抵押贷款的方式，这种方式操作相对简单，方便了客户和银行的实际操作，但限制了预期支付能力较强的购房者的有效需求的实现，也给预期收入不确定的购房者带来一定的支付压力，增加了支付成本，事实上，目前我国国民经济正处于一个快速发展特征，今后一段时间内居民的经济状况变化会十分巨大，这种情况与我国相对单一和固定的贷款方式形成极大的反差。

　　此外，对于同一种贷款方式，由于贷款期限和首付比例的不同，对居民的支付能力和购房需求也会产生较大的影响。

我国住房抵押贷款的期限短则３～５年，最长的也只有２０～３０年，国际上发达国家通常情况下为３０～５０年；国际上发达国家的首付比例为房价的１０％～２０％，而我国目前的首付最低比例为２０％，在中小城市往往要求更高，有的甚至达到５０％以上；这与我国目前房价高、收入低的国情相比，大大限制了居民的购房需求。

事实上，针对不同的收入阶层、不同的年龄结构、不同的预期和不同的房地产产品，应该推出不同形式的抵押贷款安排。

　　考虑到房地产抵押贷款证券化所形成的消费者资金周转率的提高、银行资金的乘数效应，对于房价收入比的分析，也要充分考虑到我国与发达国家住房金融制度和政策的差异，进行修正对比，可以断言，考虑这些因素后，我国相对房价收入比将大大降低。